Karadağ Oturma İzni Ev Alarak: 2026 Şartları

Karadağ'da ev alarak oturma izni konusu, 2026'da önemli bir değişiklikle yeniden değerlendirilmesi gereken bir başlık hâline geldi. Türkiye'den Karadağ'a taşınmak, yılın bir bölümünü Kotor'da geçirmek ya da mülk yatırımıyla yasal ikamet zemini oluşturmak isteyen alıcılar için artık en kritik konu sadece “ev almak” değil; alınan mülkün oturma izni şartlarını karşılayıp karşılamadığıdır.

Bu yazıda boravak nedir, mülk sahipliğiyle geçici oturma izni nasıl düşünülmelidir, 17 Ocak 2026 değişikliği ne getirdi ve “karadağ vatandaşlık ev alarak” aramalarında sık görülen eski bilgilerin neresi yanlıştır, net biçimde anlatıyoruz. Biz Costa Construction olarak Kotor'daki Monte Karia projesinin geliştiricisiyiz; bu nedenle konuyu bir aracı gibi değil, sahadaki alıcı sorularını her gün duyan bir geliştirici bakışıyla ele alıyoruz.

Boravak nedir, ne işe yarar?

Boravak, Karadağ'da yabancılar için verilen geçici oturma iznidir. Mülk sahibi yabancılar, belirli şartları sağladıklarında Karadağ'da mülk sahipliği üzerinden geçici oturma izni başvurusu yapabilir.

Bu izin, Karadağ'da daha düzenli ve yasal bir yaşam planı kurmak isteyen kişiler için önemlidir. Türkiye vatandaşları Karadağ'a 90 güne kadar vizesiz seyahat edebilir; ancak vizesiz kalış, ülkede sürekli yaşam veya yerleşik düzen kurma anlamına gelmez.

Boravak, özellikle şu profiller için gündeme gelir:

• Karadağ'da yılın belirli dönemlerinde yaşamak isteyenler

• Kotor, Tivat veya çevresinde ev alıp düzenli kalış planlayanlar

• Karadağ'a taşınmak isteyen ve ilk adımı mülk sahipliğiyle atmayı düşünenler

• Uzun vadeli yasal ikamet zemini oluşturmak isteyen yatırımcılar

Geçici oturma izni kalıcı bir hak gibi düşünülmemelidir. Mülk yoluyla alınan boravak yılda bir yenilenir ve her yenilemede güncel mevzuat ile dosyanın durumu dikkate alınır.

Mülk sahipliğiyle oturma izni başvurusunun temel şartları

Karadağ'da yabancılar, Türk vatandaşları dahil, daire ve bina satın alabilir. Konut alımı için şirket kurma şartı yoktur; geçerli pasaportla satın alma süreci başlatılabilir. Arsa ve tarım arazileri için kısıtlar bulunur, fakat bu kısıtlar konut alımıyla aynı başlıkta değerlendirilmemelidir.

Satın alma süreci genel olarak kapora ve ön sözleşme ile başlar. Ardından noter huzurunda satış sözleşmesi yapılır ve tapu, yani kadastro tescili süreci tamamlanır. Ödeme belgelerinin saklanması gerekir; bu belgeler hem satın alma sürecinin şeffaflığı hem de ileride doğabilecek kontroller açısından önem taşır.

Mülk sahibi olmak, boravak başvurusu için güçlü bir zemin sağlar; ancak tek başına otomatik izin anlamına gelmez. Başvuru, Karadağ makamlarının güncel mevzuatına ve dosya incelemesine tabidir. Bu nedenle satın alma kararını verirken yalnızca dairenin konumuna veya metrekare fiyatına değil, oturma izni açısından değerleme eşiğine de bakmak gerekir.

Karadağ'da mülk edinme adımlarını daha geniş çerçevede görmek isterseniz Karadağ'da ev almanın tüm süreci başlıklı rehberimizi de inceleyebilirsiniz.

17 Ocak 2026 değişikliği: €150.000 kuralı ne anlama geliyor?

Karadağ oturma izni şartları 2026 itibarıyla özellikle AB dışı vatandaşlar için daha net bir değer eşiğine bağlandı. 17 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe giren Yabancılar Kanunu değişikliğiyle, AB dışı vatandaşların mülk sahipliği üzerinden geçici oturma izni alabilmesi için mülkün Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000 olması şartı getirildi.

Bu kural Türk vatandaşlarını da kapsar. Türkiye, AB/AEA/İsviçre grubunda yer almadığı için Türk alıcılar bu değer şartını dikkate almalıdır.

Burada kritik ayrım şudur: Eşik, yalnızca ilan fiyatı veya satışta konuşulan bedel üzerinden değil, Vergi İdaresi değerlemesi üzerinden değerlendirilir. Bu nedenle “€150.000 civarında bir mülk aldım, yeterli olur” varsayımı doğru olmayabilir. Değerleme sonucunu ve başvuruya etkisini işlem öncesinde uzmanlarla kontrol etmek gerekir.

Yeni kuralı sade biçimde şöyle özetleyebiliriz:

Kişi grubu	17 Ocak 2026 sonrası mülk değer şartı
AB dışı vatandaşlar, Türkler dahil	Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000
AB vatandaşları	Muaf
AEA vatandaşları	Muaf
İsviçre vatandaşları	Muaf

17 Ocak 2026 öncesinde verilmiş oturma izinleri için geçiş hükmü bulunur. Bu tarihten önce verilmiş izinler, değer şartı aranmadan uzatılabiliyor. Yeni başvurular ile daha önce verilmiş izinlerin uzatılması bu nedenle aynı değerlendirilmemelidir.

Bu değişiklik, Karadağ'da ev alarak oturma izni planlayan Türk alıcılar için satın alma stratejisini etkiler. Mülkün lokasyonu, proje niteliği ve kullanım planı kadar, resmi değerleme tarafındaki durumu da kararın parçası hâline gelir.

Başvuru adımları ve belgeler: ana hatlarıyla nasıl ilerler?

Mülk yoluyla boravak başvurusu, önce mülkiyetin düzgün biçimde edinilmesini gerektirir. Satın alma sürecinde kapora, ön sözleşme, noter huzurunda satış sözleşmesi ve kadastro tescili adımları bu nedenle önemlidir.

Başvuruya hazırlıkta öncelikle mülkiyetinizi gösteren kayıtların, pasaport bilgilerinizin ve satın alma/ödeme belgelerinizin düzenli olması gerekir. 17 Ocak 2026 sonrası yeni başvurularda, AB dışı vatandaşlar için mülkün Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000 seviyesini karşılayıp karşılamadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Genel akış şu şekilde düşünülebilir:

1. Karadağ'da konut seçimi yapılır.

2. Kapora ve ön sözleşme aşaması tamamlanır.

3. Noter huzurunda satış sözleşmesi imzalanır.

4. Tapu/kadastro tescili tamamlanır.

5. Mülk sahipliği belgeleri ve başvuru dosyası hazırlanır.

6. Geçici oturma izni başvurusu ilgili makamların güncel uygulamasına göre yapılır.

Bu liste, başvurunun mantığını göstermek içindir; hukuki kontrolün yerine geçmez. Karadağ'daki yabancılar mevzuatı, vergi uygulamaları ve belediye bazlı işlemler için kesin bilgiye ihtiyaç duyduğunuzda Karadağ'da çalışan bir avukat ve vergi danışmanıyla ilerlemeniz gerekir.

Yeni projeden alımda vergi tarafı da ayrıca değerlendirilmelidir. İkinci el satışlarda devir vergisi kademeli uygulanır: ilk €150.000 için %3, €150.000-500.000 arası için %5, üzeri için %6. Geliştiriciden ilk satış niteliğindeki yeni inşaat alımlarında ise devir vergisi yerine KDV rejimi uygulanır; yeni projeden alımda devir vergisi ödenmez, KDV fiyata dahildir. Kesin işlem planı için vergi danışmanınıza danışmanız gerekir.

Yıllık yenileme mantığı: boravak kalıcı hak değildir

Mülk sahipliğiyle alınan geçici oturma izni yılda bir yenilenir. Bu nokta, satın alma öncesinde doğru anlaşılmalıdır; boravak bir kez alındığında sınırsız ve otomatik devam eden bir statü değildir.

Yenileme dönemlerinde mülkiyetin devamı, dosyanın güncelliği ve mevzuat şartları önem taşır. 17 Ocak 2026 öncesinde verilmiş izinlerin değer şartı aranmadan uzatılabilmesi, yeni başvuru sahipleri için aynı anlama gelmez.

Bu nedenle Karadağ'da ev alarak oturma izni planı yaparken tek yıllık değil, birkaç yıllık bir perspektifle hareket etmek daha sağlıklıdır. Mülkünüzü nasıl kullanacağınız, yılda ne kadar süre Karadağ'da kalacağınız ve ileride yenileme dosyanızı nasıl yöneteceğiniz baştan düşünülmelidir.

Uzun vadede vatandaşlık: dürüst çerçeve

Karadağ vatandaşlık ev alarak alınabilir mi sorusu, Türkçe internette en çok yanlış bilgi içeren alanlardan biridir. Kısa cevap şudur: Bugün Karadağ'da ev alarak doğrudan vatandaşlık almak mümkün değildir.

Karadağ'ın yatırımla vatandaşlık, yani CBI/altın pasaport programı 31 Aralık 2022'de kapandı. Bu nedenle eski programdaki kuzey-güney yatırım tutarlarını anlatan sayfalar güncel karar için güvenilir zemin oluşturmaz. “Ev al vatandaş ol” ifadesi bugün Karadağ için doğru değildir.

Bugünkü gerçek yol daha uzun ve daha kontrollüdür:

• Önce Karadağ'da yasal oturma izni zemini oluşur.

• Ardından uzun süreli yasal ikamet dönemi gerekir.

• Yaklaşık 10 yıllık yasal ikamet perspektifinden sonra vatandaşlık, yani naturalizasyon başvurusu gündeme gelebilir.

Bu süreçte vatandaşlık bir hak gibi değil, başvuru ve değerlendirme konusu olarak görülmelidir. Nihai koşullar, başvuru tarihindeki mevzuata ve yetkili makamların değerlendirmesine bağlıdır. Bu nedenle vatandaşlığı kısa vadeli satış vaadi gibi sunan anlatımlara temkinli yaklaşmanızı öneririz.

Karadağ'ın AB süreci bu başlıkta ayrıca önemlidir. Karadağ, AB genişleme sürecinin açık ara en öndeki adayıdır; 33 müzakere başlığının tamamı açılmış, 18'i kapanmıştır. Resmî hedef, kalan başlıkların 2026 sonunda kapanması ve 2028 başında üyelik yönündedir. Ancak AB üyeliği garanti değildir; hedeflenen takvimin değişmesi veya üyeliğin gerçekleşmemesi ihtimali vardır.

AB perspektifini yatırım kararınızın tek dayanağı yapmamanız gerekir. Konuyu daha ayrıntılı okumak isterseniz AB üyelik takvimi yazımızda müzakere sürecini ve 2028 hedefini daha geniş ele alıyoruz.

Monte Karia açısından bu kural neden önemli?

Monte Karia, Costa Construction tarafından Kotor'da geliştirilen bir konut projesidir. Proje, UNESCO koruma bölgesi çevresinde yer alır; Tivat Havalimanı'na 3 dk, Porto Montenegro'ya 7 dk mesafededir. Türkiye'den gelen alıcılar için bu lokasyon, hem ulaşım hem de Kotor Körfezi yaşamı açısından pratik bir çerçeve sunar.

Projede 4 blokta 108 daire bulunur. Daire tipleri 1+0, 1+1 ve 2+1 olarak planlanmıştır; balkonlu ve bahçeli seçenekler vardır. Havuz, fitness, restoran, çalışma alanları, çocuk oyun alanları, açık/kapalı otopark, güvenlik, resepsiyon ve concierge olanakları proje kurgusunun parçasıdır.

Oturma izni planıyla alım yapan kişiler için en önemli konu, dairenin resmi değerleme ve mevzuat şartlarıyla uyumudur. Monte Karia'da €150.000 ve üzeri seçenekler için satış ekibimizle görüşmeniz gerekir; burada yazılı bir fiyat vaadi vermiyoruz, çünkü daire fiyatları ve uygunluk durumu güncel satış tablosuna göre değerlendirilir.

Kotor piyasasında 2026 verilerine göre Dobrota sahilinde fiyatlar €3.500-6.000/m² aralığında; Budva-Kotor-Tivat bandında €2.700-5.000/m² aralığında izlenir. Brüt kira getirisi genel olarak %4-7, Kotor Körfezi için %5-6 seviyesinde belirtilir. Bu veriler geçmiş ve mevcut piyasa görünümünü anlatır; gelecekteki getiri için garanti değildir. Turizm sezonunun Nisan-Ekim'e uzaması talep açısından olumlu bir veri olsa da kira geliri, doluluk, bakım maliyetleri, vergi yükümlülükleri ve piyasa koşulları risk içerir.

Karadağ'ın NATO üyesi olması, Euro kullanması ve vatandaşlarının Schengen'e vizesiz seyahat etmesi ülkenin Avrupa yönelimini güçlendiren unsurlardır. Yine de mülk alım kararınızı yalnızca makro beklentiye değil, kendi kullanım planınıza, bütçenize, hukuki uygunluğa ve resmi değerleme kriterine göre vermeniz daha doğru olur.

Monte Karia'yı oturma izni, yaşam ve yatırım başlıklarıyla birlikte değerlendirmek isterseniz güncel proje bilgilerini proje sayfamızda inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Karadağ'da ev alarak oturma izni alınır mı?

Evet, yabancılar Karadağ'da mülk sahibi olarak geçici oturma izni, yani boravak başvurusu yapabilir. Bu izin yılda bir yenilenir ve otomatik vatandaşlık anlamına gelmez. Türk vatandaşları için 17 Ocak 2026 sonrası €150.000 değer şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

2026'da Karadağ oturma izni için €150.000 şartı kimleri kapsıyor?

17 Ocak 2026'dan itibaren AB dışı vatandaşlar, Türkler dahil, mülk yoluyla oturma izni başvurusunda Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000 mülk şartına tabidir. AB/AEA/İsviçre vatandaşları bu şarttan muaftır. 17 Ocak 2026 öncesinde verilmiş izinler için geçiş hükmü bulunur.

€150.000 şartı satış fiyatına göre mi hesaplanıyor?

Hayır, kritik ölçüt satışta konuşulan fiyat değil, Vergi İdaresi değerlemesidir. Bu nedenle alım öncesinde mülkün oturma izni açısından değer eşiğini karşılayıp karşılamadığını ayrıca kontrol etmek gerekir. Kesin değerlendirme için avukat ve vergi danışmanıyla ilerlemeniz doğru olur.

Karadağ'da ev alarak vatandaşlık alınır mı?

Bugün Karadağ'da ev alarak doğrudan vatandaşlık alınamaz. Yatırımla vatandaşlık programı 31 Aralık 2022'de kapandı. Güncel yol, oturma izniyle başlayan uzun süreli yasal ikamet ve yaklaşık 10 yıllık perspektiften sonra naturalizasyon başvurusudur.

Boravak her yıl yenilenir mi?

Mülk sahipliğiyle alınan geçici oturma izni yılda bir yenilenir. Yenileme, mülkiyetin ve dosyanın güncel durumuna göre değerlendirilir. Bu yüzden boravak planı yaparken sadece ilk başvuruyu değil, sonraki yılları da düşünmek gerekir.

Monte Karia'da oturma izni şartına uygun daire var mı?

Monte Karia'da €150.000 ve üzeri seçenekler için satış ekibimizle görüşebilirsiniz. Burada fiyat vaadi vermiyoruz; güncel uygunluk, daire tipi ve resmi değerleme konusu birlikte değerlendirilmelidir. Satın alma ve oturma izni planını işlem öncesinde uzmanlarla kontrol etmenizi öneririz.

Monte Karia için güncel uygunluğu birlikte kontrol edelim

Karadağ'da ev alarak oturma izni planlıyorsanız, ilk bakmanız gereken konu dairenin yalnızca fiyatı değil; resmi değerleme, kullanım amacınız ve yıllık yenileme planınızdır.

Monte Karia'daki güncel daire seçenekleri, €150.000 ve üzeri alternatifler ve satın alma süreci hakkında bilgi almak için iletişim formumuzu doldurabilirsiniz. Satış ekibimize doğrudan +90 555 708 43 11 numarasından da ulaşabilirsiniz.

Proje detaylarını, lokasyonu ve sosyal olanakları görmek için Monte Karia proje sayfasını inceleyebilirsiniz.