Karadağ'da Ev Alma Masrafları: Vergi ve Noter 2026

Karadağ’da konut alırken yalnızca satış bedeline bakmak yeterli değildir. Alımın ikinci el mi yoksa geliştiriciden ilk satış mı olduğu, ödeyeceğiniz vergi türünü değiştirir. Noter, sözleşme, tescil süreci ve yıllık emlak vergisi de toplam bütçeyi etkiler.

Costa Construction olarak Kotor’daki Monte Karia projesinde Türk alıcılarla en sık bu noktayı konuşuyoruz: Karadağ’da ev almanın maliyeti tek bir kalemden oluşmaz. Özellikle Türkiye’den gelen alıcılar, Karadağ tapu masrafları, devir vergisi ve yıllık emlak vergisini aynı başlık altında değerlendirmek ister. Bu yazıda 2026 itibarıyla bilmeniz gereken temel çerçeveyi sade biçimde anlatıyoruz.

Buradaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Satın alma öncesinde kendi durumunuz için Karadağ’da çalışan bir avukata, vergi danışmanına ve ödeme yapacağınız bankaya danışmanız gerekir.

Maliyet kalemlerine genel bakış: satış bedeli dışında nelerle karşılaşılır

Karadağ’da konut satın alma sürecinde ilk büyük kalem satış bedelidir. Ancak bütçe planı yaparken satış bedelinin yanında vergi rejimini, noter ücretini, sözleşme ve tescil aşamasındaki giderleri ve yıllık emlak vergisini de düşünmelisiniz.

Türk vatandaşları Karadağ’da daire veya bina satın alabilir. Konut alımında şirket kurma şartı yoktur; geçerli pasaportla işlem yapılabilir. Arsa ve tarım arazilerinde kısıtlar bulunduğu için bu yazı konut alımına odaklanır.

Genel süreç şu şekilde ilerler:

• Kapora ve ön sözleşme aşaması
• Noter huzurunda satış sözleşmesi
• Ödeme belgelerinin saklanması
• Tapu, yani kadastro tescili

Bu adımların tamamını ayrıca satın alma sürecinin tamamı yazımızda daha geniş anlattık. Bu yazıda ise bütçeyi etkileyen masraf ve vergi kalemlerine odaklanıyoruz.

Karadağ gayrimenkul satın alma masrafları, alacağınız mülkün yeni proje mi yoksa ikinci el mi olduğuna göre değişir. İkinci el satışlarda devir vergisi gündeme gelir. Geliştiriciden ilk satış niteliğindeki yeni inşaatlarda ise devir vergisi yerine KDV rejimi uygulanır.

Bu ayrımı baştan netleştirmek önemlidir. Çünkü aynı satış bedeline sahip iki konutta, alımın hukuki niteliğine göre toplam maliyet tablosu farklılaşabilir.

İkinci el satışlarda devir vergisi kademeleri

Karadağ’da ikinci el gayrimenkul alımında devir vergisi kademeli uygulanır. Bu vergi, satışın ikinci el niteliğinde olduğu işlemlerde toplam maliyetin en önemli kalemlerinden biridir.

2026 itibarıyla ikinci el satışlarda devir vergisi kademeleri şöyledir:

| Değer dilimi | Devir vergisi oranı | |---|---:| | İlk €150.000 | %3 | | €150.000-500.000 arası | %5 | | €500.000 üzeri | %6 |

Bu tabloyu okurken kademeli yapıyı doğru anlamak gerekir. Oran, tüm tutara tek seferde uygulanmak yerine ilgili değer dilimine göre değerlendirilir. Bu nedenle kesin hesaplama için işlem öncesinde avukatınızdan veya vergi danışmanınızdan yazılı teyit almanız daha sağlıklı olur.

Karadağ’da ev almanın maliyeti hakkında araştırma yapan birçok kişi yalnızca ilan fiyatına odaklanır. Oysa ikinci el bir alımda devir vergisi, satın alma bütçesine doğrudan eklenebilecek bir kalemdir. Bu nedenle teklif vermeden önce vergi etkisini hesaplamak gerekir.

Karadağ tapu masrafları diye aranan başlık da çoğu zaman bu vergiyle birlikte düşünülür. Pratikte alıcılar tapu tescili, noter sözleşmesi ve vergi yükünü aynı satın alma kapanış bütçesi içinde değerlendirir. Ancak her kalemin hukuki dayanağı ve hesaplama yöntemi farklıdır.

Yeni inşaat ve geliştiriciden ilk satışta KDV rejimi

Yeni inşaat projelerinde, geliştiriciden yapılan ilk satışlarda farklı bir çerçeve vardır. Bu işlemlerde devir vergisi yerine KDV rejimi uygulanır. KDV fiyata dahildir.

Monte Karia, geliştiriciden ilk satış niteliğinde bir yeni proje olduğu için bu başlık bizim açımızdan özellikle önemlidir. Costa Construction olarak alıcılarla yaptığımız görüşmelerde ikinci el devir vergisi ile yeni proje KDV rejimini ayrı anlatıyoruz. Böylece alıcı, hangi maliyetin satış fiyatı içinde, hangisinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini daha net görür.

Burada KDV oranı veya daire fiyatı paylaşmıyoruz. Daire fiyatları daire tipine, blok, manzara, kat, balkon veya bahçe kullanımına ve güncel satış durumuna göre değişir. Monte Karia’da 1+0, 1+1 ve 2+1 seçenekler için güncel fiyat ve ödeme bilgilerini satış ekibinden almalısınız.

Yeni projeden alımın bütçe açısından temel farkı şudur: ikinci el satışlarda görülen devir vergisi yerine geliştirici satışında KDV rejimi uygulanır ve KDV satış fiyatına dahildir. Buna rağmen noter, sözleşme, ödeme ve tescil sürecindeki diğer işlemler için ayrı planlama yapmanız gerekir.

Kotor’da konut alırken maliyeti yalnızca alım günüyle sınırlamamak gerekir. Konumu, kiralama potansiyelini, işletme giderlerini ve yıllık vergi yükünü birlikte değerlendirmelisiniz. Bu çerçeveyi daha geniş okumak isterseniz yatırım ve getiri analizi yazımızı inceleyebilirsiniz. Geçmiş veya mevcut kira verileri gelecekte aynı getiriyi sağlayacağınızı garanti etmez; sezon, doluluk, piyasa koşulları ve yönetim kalitesi sonucu etkiler.

Noter ücreti: sabit bir rakam gibi düşünmeyin

Karadağ’da satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır. Noter aşaması, işlemin güvenli ve kayıtlı ilerlemesi açısından satın alma sürecinin merkezindedir.

Noter ücreti için burada sabit bir rakam vermiyoruz. Çünkü ücret, gayrimenkul değerine ve sözleşme uzunluğuna göre değişen bir hizmet bedeli olarak ele alınmalıdır. Sözleşmenin içeriği, taraf sayısı, işlem kapsamı ve hazırlanacak belgelerin niteliği de pratikte süreci etkileyebilir.

Türkiye’den gelen alıcılar genellikle satın alma bütçesine noter kalemini küçük bir ek gider olarak yazmak ister. Daha doğru yaklaşım, noter ücretini işlem dosyanız özelinde sormaktır. Böylece tahmini değil, satın alacağınız mülke ve sözleşmeye bağlı bir bütçe çıkarırsınız.

Noter aşamasında satış sözleşmesini imzalamadan önce avukatınızın metni incelemesini öneririz. Özellikle ödeme takvimi, teslim koşulları, taraf yükümlülükleri ve tescil süreci yazılı metinde açık olmalıdır. Kesin hukuki değerlendirme için Karadağ mevzuatına hâkim bir avukattan destek almalısınız.

Yıllık emlak vergisi: kadastro değeri üzerinden hesaplanır

Satın alma tamamlandıktan sonra konut sahipliğinin yıllık maliyeti başlar. Karadağ emlak vergisi, kadastro değeri üzerinden hesaplanır. 2026 itibarıyla yıllık emlak vergisi oranı belediyeye göre kadastro değerinin %0,25-1,0’i aralığındadır.

Bu oran aralığı, her mülk için aynı tutarın çıkacağı anlamına gelmez. Kadastro değeri, mülkün konumu ve belediye uygulaması sonucu etkiler. Bu nedenle yıllık emlak vergisini satın alma öncesi tahmini bütçenize eklemelisiniz, fakat kesin tutar için ilgili belediye ve vergi danışmanınızla teyit etmelisiniz.

Kotor gibi sahil bölgelerinde alıcılar çoğu zaman satın alma anındaki maliyete odaklanır. Oysa mülk sahibi olduktan sonra yıllık vergi, bakım, yönetim ve kullanım giderleri de toplam sahiplik maliyetini oluşturur. Bu giderleri önceden görmek, daha sağlıklı karar vermenizi sağlar.

Monte Karia özelinde proje, Kotor’da ve UNESCO koruma bölgesi çevresinde konumlanır. Tivat Havalimanı’na 3 dk, Porto Montenegro’ya 7 dk mesafededir. Bu konum avantajını değerlendirirken yıllık emlak vergisi gibi düzenli giderleri de bütçenin parçası olarak ele almak gerekir.

€150.000 üzerinden örnek maliyet senaryosu

Aşağıdaki örnek yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir. €150.000 tutarı, kesin bir satış fiyatı veya Monte Karia’da belirli bir daire fiyatı anlamına gelmez. Güncel fiyat, mülk değeri ve nihai maliyet için satış ekibi, avukat ve vergi danışmanınızla görüşmelisiniz.

İkinci el bir mülk için örnek

€150.000 değerindeki ikinci el bir mülkte devir vergisi ilk dilim olan %3 üzerinden hesaplanır. Bu durumda devir vergisi €4.500 olur.

Bu örnekte yalnızca devir vergisini gösteriyoruz. Noter ücreti, sözleşme hazırlığı, tescil süreci ve varsa diğer hizmet giderleri bu tutara dahil değildir. Bu nedenle €150.000 satış bedeline bakıp toplam kapanış maliyetini yalnızca €4.500 ekleyerek tamamlanmış saymamalısınız.

Yeni inşaat geliştirici satışında örnek

Aynı €150.000 varsayımı yeni inşaat ve geliştiriciden ilk satış için düşünülürse, ikinci el devir vergisi mantığı uygulanmaz. Bu satışlarda devir vergisi yerine KDV rejimi geçerlidir ve KDV fiyata dahildir.

Bu, alıcının hiçbir ek gideri olmayacağı anlamına gelmez. Noter ve işlem sürecine bağlı diğer giderler ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle yeni proje alımlarında da toplam bütçeyi sözleşme öncesinde yazılı şekilde netleştirmek gerekir.

Yıllık emlak vergisi örneği

Kadastro değeri €150.000 olan bir mülk için yıllık emlak vergisi oranı %0,25-1,0 aralığında uygulanırsa yıllık vergi €375 ile €1.500 arasında olabilir. Bu hesap, yalnızca oran aralığını göstermek için yapılmıştır.

Gerçek tutarı belediye uygulaması ve kadastro değeri belirler. Satın alma öncesinde yıllık vergi yükünü, ilgili mülk özelinde teyit etmeniz gerekir.

Oturma izni eşiği ile satın alma maliyetini karıştırmayın

17 Ocak 2026’dan itibaren AB dışı vatandaşlar, Türk vatandaşları dahil, mülk sahipliği üzerinden geçici oturma izni başvurusu yaparken mülkün Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000 olması şartıyla karşılaşır. AB, AEA ve İsviçre vatandaşları bu şarttan muaftır. 17 Ocak 2026 öncesi verilmiş izinler için geçiş hükmü vardır.

Bu kural satın alma maliyetiyle aynı şey değildir. Satış bedeli, piyasa değeri ve Vergi İdaresi değerlemesi her zaman aynı şekilde ele alınmamalıdır. Oturma izni hedefiniz varsa satın almadan önce hem avukatınıza hem de ilgili uzmanlara danışmanız gerekir.

Ayrıca mülk alımı Karadağ vatandaşlığı sağlamaz. Yatırımla vatandaşlık programı 31 Aralık 2022’de kapandı. Bugün gerçek çerçeve, mülk sahipliğiyle geçici oturma izni alabilmek ve uzun vadeli yasal ikamet koşullarını ayrıca değerlendirmektir.

Satın almadan önce kiminle neyi teyit etmelisiniz?

Karadağ’da konut alımında doğru maliyet hesabı için üç ayrı kontrol yapmanızı öneririz. Birincisi, satış ekibinden mülkün güncel fiyatını ve ödeme koşullarını istemektir. İkincisi, avukatınızla sözleşme ve tescil sürecini incelemektir. Üçüncüsü, vergi danışmanınızla devir vergisi, KDV rejimi ve yıllık emlak vergisi etkisini teyit etmektir.

Banka tarafını da ihmal etmemelisiniz. Ödeme belgelerinin saklanması satın alma sürecinin parçasıdır. Para transferi, hesap kullanımı ve belge gereklilikleri bankaya göre değişebileceği için kesin bilgi için kendi bankanızla görüşmelisiniz.

Monte Karia’da amacımız, alıcıya yalnızca daire tanıtmak değil, karar öncesi tabloyu net göstermektir. Kotor’da, 4 blok ve 108 daireden oluşan projede havuz, fitness, restoran, çalışma alanları, çocuk oyun alanları, açık ve kapalı otopark, güvenlik, resepsiyon ve concierge olanakları bulunur. Ancak hangi dairenin sizin için uygun olduğu kadar, o dairenin toplam sahiplik maliyetini anlamanız da önemlidir.

Karadağ gayrimenkul satın alma masrafları için sağlıklı yaklaşım şudur: önce mülkün yeni proje mi ikinci el mi olduğunu belirleyin, sonra vergi rejimini ayırın, noter ve tescil sürecini dosya özelinde sorun, yıllık emlak vergisini bütçenize ekleyin. Böylece satın alma kararını yalnızca satış bedeline değil, toplam maliyet resmine göre verirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Karadağ’da ev alırken satış fiyatı dışında hangi masraflar çıkar?

Satış fiyatı dışında vergi rejimi, noter ücreti, sözleşme ve tescil sürecine bağlı giderler ve yıllık emlak vergisi dikkate alınır. İkinci el alımda devir vergisi öne çıkar; geliştiriciden ilk satış niteliğindeki yeni projede KDV rejimi uygulanır ve KDV fiyata dahildir.

Karadağ’da ikinci el konut alımında devir vergisi ne kadar?

2026 itibarıyla ikinci el satışlarda devir vergisi kademelidir. İlk €150.000 için %3, €150.000-500.000 arası için %5, üzeri için %6 oranı uygulanır. Kesin hesaplama için işlem öncesinde vergi danışmanınıza danışmalısınız.

Yeni projeden ev alınca devir vergisi ödenir mi?

Geliştiriciden yapılan ilk satış niteliğindeki yeni inşaat alımlarında devir vergisi yerine KDV rejimi uygulanır. KDV fiyata dahildir. Monte Karia bu çerçevede yeni proje olarak değerlendirilir, ancak daire özelindeki toplam maliyet için satış ekibi ve danışmanlarınızla görüşmeniz gerekir.

Karadağ noter ücreti için net bir rakam var mı?

Noter ücreti gayrimenkul değerine ve sözleşme uzunluğuna göre değişen bir hizmet ücretidir. Bu nedenle sabit bir rakam üzerinden bütçe yapmak yanıltıcı olabilir. Satın alacağınız mülk ve sözleşme özelinde noterden veya avukatınızdan teyit almanız gerekir.

Karadağ emlak vergisi yıllık ne kadar?

Yıllık emlak vergisi kadastro değeri üzerinden hesaplanır. 2026 itibarıyla oran belediyeye göre kadastro değerinin %0,25-1,0’i aralığındadır. Gerçek tutarı mülkün kadastro değeri ve belediye uygulaması belirler.

Karadağ’da ev almak oturma izni sağlar mı?

Yabancılar Karadağ’da mülk sahibi olarak geçici oturma izni başvurusu yapabilir. 17 Ocak 2026’dan itibaren Türk vatandaşları dahil AB dışı vatandaşlar için mülkün Vergi İdaresi değerlemesine göre en az €150.000 olması şartı vardır. Mülk alımı vatandaşlık sağlamaz; yatırımla vatandaşlık programı 31 Aralık 2022’de kapandı.

Monte Karia için güncel maliyet tablosunu birlikte çıkaralım

Kotor’da yeni proje alımını değerlendiriyorsanız, seçtiğiniz daire tipine göre satış fiyatı, ödeme planı ve alım süreci hakkında güncel bilgi paylaşabiliriz. Monte Karia’nın konumu, daire seçenekleri ve sosyal olanakları için proje sayfasını inceleyebilirsiniz.

Size uygun seçenekleri konuşmak için iletişim formunu doldurun veya +90 555 708 43 11 numarasından satış ekibimize ulaşın. Vergi, noter ve oturma izni başlıklarında kesin değerlendirme için avukatınız ve vergi danışmanınızla ayrıca görüşmenizi öneririz.

Bizimle iletişime geçin

← Tüm yazılara dön