Immobilienkauf in Montenegro: Nebenkosten und Steuern
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Montenegro reicht es nicht aus, nur auf den Kaufpreis zu schauen. Ob es sich um einen Weiterverkauf oder um den Erstverkauf durch einen Bauträger handelt, verändert die Art der Steuer, die Sie zahlen. Auch Notar, Vertrag, Registrierungsprozess und jährliche Immobiliensteuer beeinflussen das Gesamtbudget.
Als Costa Construction sprechen wir mit türkischen Käufern beim Projekt Monte Karia in Kotor am häufigsten genau über diesen Punkt: Die Kosten eines Immobilienkaufs in Montenegro bestehen nicht aus nur einer Position. Besonders Käufer aus der Türkei möchten die Grundbuchkosten in Montenegro, die Grunderwerbsteuer und die jährliche Immobiliensteuer oft unter derselben Überschrift betrachten. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen in einfacher Form den grundlegenden Rahmen, den Sie ab 2026 kennen sollten.
Die Informationen hier dienen der allgemeinen Orientierung. Vor dem Kauf sollten Sie für Ihre persönliche Situation einen in Montenegro tätigen Anwalt, einen Steuerberater und die Bank konsultieren, über die Sie die Zahlung leisten werden.
Überblick über die Kostenpositionen: Womit müssen Sie außer dem Kaufpreis rechnen
Beim Kauf einer Wohnimmobilie in Montenegro ist der erste große Posten der Kaufpreis. Bei der Budgetplanung sollten Sie jedoch neben dem Kaufpreis auch das Steuersystem, die Notargebühr, die Kosten in der Vertrags- und Registrierungsphase sowie die jährliche Immobiliensteuer berücksichtigen.
Türkische Staatsbürger können in Montenegro eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen. Beim Erwerb von Wohnimmobilien besteht keine Pflicht, ein Unternehmen zu gründen; die Abwicklung ist mit einem gültigen Reisepass möglich. Da es bei Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen Beschränkungen gibt, konzentriert sich dieser Beitrag auf den Kauf von Wohnimmobilien.
Der allgemeine Ablauf sieht wie folgt aus:
- Anzahlung und Vorvertragsphase
- Kaufvertrag vor dem Notar
- Aufbewahrung der Zahlungsbelege
- Grundbuch, also Katasterregistrierung
Alle diese Schritte haben wir in unserem Beitrag der gesamte Kaufprozess ausführlicher erklärt. In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die Kosten- und Steuerpositionen, die das Budget beeinflussen.
Die Kosten beim Immobilienkauf in Montenegro hängen davon ab, ob die Immobilie, die Sie kaufen, ein Neubauprojekt oder eine Bestandsimmobilie ist. Bei Weiterverkäufen kommt die Grunderwerbsteuer ins Spiel. Bei Neubauten, die als Erstverkauf durch den Bauträger gelten, wird statt der Grunderwerbsteuer das Mehrwertsteuersystem angewendet.
Es ist wichtig, diese Unterscheidung von Anfang an klarzustellen. Denn bei zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis kann sich die Gesamtkostenübersicht je nach rechtlicher Natur des Kaufs unterscheiden.
Stufen der Grunderwerbsteuer bei Weiterverkäufen
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Montenegro wird die Grunderwerbsteuer gestaffelt angewendet. Diese Steuer ist bei Transaktionen, die als Weiterverkauf gelten, einer der wichtigsten Posten der Gesamtkosten.
Ab 2026 gelten bei Weiterverkäufen folgende Stufen der Grunderwerbsteuer:
| Wertspanne | Grunderwerbsteuersatz | |---|---:| | Erste €150.000 | %3 | | Zwischen €150.000-500.000 | %5 | | Über €500.000 | %6 |
Beim Lesen dieser Tabelle sollten Sie die gestaffelte Struktur richtig verstehen. Der Satz wird nicht einmalig auf den gesamten Betrag angewendet, sondern nach der jeweiligen Wertspanne beurteilt. Daher ist es für eine genaue Berechnung sinnvoller, vor der Transaktion eine schriftliche Bestätigung von Ihrem Anwalt oder Steuerberater einzuholen.
Viele Personen, die zu den Kosten eines Immobilienkaufs in Montenegro recherchieren, konzentrieren sich nur auf den Angebotspreis. Bei einem Weiterverkauf ist die Grunderwerbsteuer jedoch ein Posten, der direkt zum Kaufbudget hinzukommen kann. Deshalb sollten Sie den steuerlichen Effekt berechnen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Der Begriff Grundbuchkosten in Montenegro wird in der Praxis ebenfalls häufig zusammen mit dieser Steuer betrachtet. Käufer bewerten die Katasterregistrierung, den notariellen Vertrag und die Steuerbelastung meist innerhalb desselben Abschlussbudgets für den Kauf. Die rechtliche Grundlage und Berechnungsmethode jeder Position ist jedoch unterschiedlich.
Mehrwertsteuersystem bei Neubau und Erstverkauf durch den Bauträger
Bei Neubauprojekten gibt es bei Erstverkäufen durch den Bauträger einen anderen Rahmen. Bei diesen Transaktionen wird statt der Grunderwerbsteuer das Mehrwertsteuersystem angewendet. Die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
Da Monte Karia ein neues Projekt ist, das als Erstverkauf durch den Bauträger gilt, ist dieser Punkt für uns besonders wichtig. Als Costa Construction erklären wir Käufern in unseren Gesprächen die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien und das Mehrwertsteuersystem bei Neubauprojekten getrennt. So erkennt der Käufer klarer, welche Kosten im Kaufpreis enthalten sind und welche gesondert berücksichtigt werden müssen.
Wir nennen hier keinen Mehrwertsteuersatz und keinen Wohnungspreis. Wohnungspreise ändern sich je nach Wohnungstyp, Block, Aussicht, Etage, Balkon- oder Gartennutzung und aktueller Verkaufssituation. Für 1+0-, 1+1- und 2+1-Optionen in Monte Karia sollten Sie die aktuellen Preis- und Zahlungsinformationen vom Verkaufsteam einholen.
Der grundlegende Unterschied eines Kaufs im Neubauprojekt aus Budgetsicht ist folgender: Statt der bei Weiterverkäufen üblichen Grunderwerbsteuer gilt beim Bauträgerverkauf das Mehrwertsteuersystem, und die Mehrwertsteuer ist im Kaufpreis enthalten. Dennoch müssen Sie für Notar, Vertrag, Zahlung und weitere Vorgänge im Registrierungsprozess separat planen.
Beim Kauf einer Wohnimmobilie in Kotor sollten Sie die Kosten nicht nur auf den Tag des Kaufs beschränken. Sie sollten Lage, Vermietungspotenzial, Betriebskosten und jährliche Steuerbelastung gemeinsam bewerten. Wenn Sie diesen Rahmen umfassender lesen möchten, können Sie unseren Beitrag Investitions- und Renditeanalyse ansehen. Frühere oder aktuelle Mietdaten garantieren nicht, dass Sie künftig dieselbe Rendite erzielen; Saison, Auslastung, Marktbedingungen und Managementqualität beeinflussen das Ergebnis.
Notargebühr: Betrachten Sie sie nicht wie einen festen Betrag
In Montenegro wird der Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet. Die Notarphase steht im Zentrum des Kaufprozesses, damit die Transaktion sicher und registriert abläuft.
Für die Notargebühr nennen wir hier keinen festen Betrag. Denn die Gebühr sollte als Dienstleistungsentgelt betrachtet werden, das sich nach dem Immobilienwert und der Vertragslänge richtet. Auch der Inhalt des Vertrags, die Anzahl der Parteien, der Umfang der Transaktion und die Art der vorzubereitenden Dokumente können den Prozess in der Praxis beeinflussen.
Käufer aus der Türkei möchten die Notarposition meist als kleine zusätzliche Ausgabe in ihr Kaufbudget aufnehmen. Der richtigere Ansatz ist, die Notargebühr bezogen auf Ihre konkrete Transaktionsakte zu erfragen. So erstellen Sie kein geschätztes, sondern ein an die Immobilie und den Vertrag gebundenes Budget.
Wir empfehlen, dass Ihr Anwalt den Text prüft, bevor Sie in der Notarphase den Kaufvertrag unterzeichnen. Insbesondere Zahlungsplan, Übergabebedingungen, Verpflichtungen der Parteien und Registrierungsprozess sollten im schriftlichen Text klar sein. Für eine endgültige rechtliche Bewertung sollten Sie Unterstützung von einem Anwalt einholen, der mit der Gesetzgebung Montenegros vertraut ist.
Jährliche Immobiliensteuer: Sie wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet
Nach Abschluss des Kaufs beginnen die jährlichen Kosten des Immobilieneigentums. Die Immobiliensteuer in Montenegro wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet. Ab 2026 liegt der jährliche Immobiliensteuersatz je nach Gemeinde im Bereich von %0,25-1,0 des Katasterwerts.
Diese Spanne bedeutet nicht, dass für jede Immobilie derselbe Betrag anfällt. Der Katasterwert, die Lage der Immobilie und die Gemeindepraxis beeinflussen das Ergebnis. Daher sollten Sie die jährliche Immobiliensteuer vor dem Kauf in Ihr geschätztes Budget aufnehmen, den genauen Betrag jedoch bei der betreffenden Gemeinde und Ihrem Steuerberater bestätigen lassen.
In Küstenregionen wie Kotor konzentrieren sich Käufer häufig auf die Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs. Nach dem Eigentumserwerb bilden jedoch auch jährliche Steuer, Wartung, Verwaltung und Nutzungskosten die Gesamtkosten des Eigentums. Diese Kosten im Voraus zu sehen, hilft Ihnen, eine fundiertere Entscheidung zu treffen.
Speziell bei Monte Karia liegt das Projekt in Kotor und in der Umgebung der UNESCO-Schutzzone. Es ist 3 dk vom Flughafen Tivat und 7 dk von Porto Montenegro entfernt. Bei der Bewertung dieses Standortvorteils sollten regelmäßige Kosten wie die jährliche Immobiliensteuer ebenfalls als Teil des Budgets betrachtet werden.
Beispielhaftes Kostenszenario über €150.000
Das folgende Beispiel dient nur dazu, die Berechnungslogik zu zeigen. Der Betrag von €150.000 bedeutet keinen festen Kaufpreis oder keinen bestimmten Wohnungspreis in Monte Karia. Für den aktuellen Preis, den Immobilienwert und die endgültigen Kosten sollten Sie mit dem Verkaufsteam, Ihrem Anwalt und Ihrem Steuerberater sprechen.
Beispiel für eine Bestandsimmobilie
Bei einer Bestandsimmobilie im Wert von €150.000 wird die Grunderwerbsteuer über die erste Stufe von %3 berechnet. In diesem Fall beträgt die Grunderwerbsteuer €4.500.
In diesem Beispiel zeigen wir nur die Grunderwerbsteuer. Notargebühr, Vertragsvorbereitung, Registrierungsprozess und gegebenenfalls weitere Dienstleistungskosten sind in diesem Betrag nicht enthalten. Deshalb sollten Sie beim Kaufpreis von €150.000 die gesamten Abschlusskosten nicht als erledigt betrachten, indem Sie nur €4.500 hinzufügen.
Beispiel beim Neubauverkauf durch den Bauträger
Wenn dieselbe Annahme von €150.000 für Neubau und Erstverkauf durch den Bauträger betrachtet wird, gilt die Logik der Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien nicht. Bei diesen Verkäufen gilt statt der Grunderwerbsteuer das Mehrwertsteuersystem, und die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
Das bedeutet nicht, dass für den Käufer keinerlei zusätzliche Kosten entstehen. Notar und weitere vom Transaktionsprozess abhängige Kosten müssen gesondert bewertet werden. Deshalb sollte auch bei Käufen in Neubauprojekten das Gesamtbudget vor Vertragsabschluss schriftlich geklärt werden.
Beispiel für die jährliche Immobiliensteuer
Wenn bei einer Immobilie mit einem Katasterwert von €150.000 ein jährlicher Immobiliensteuersatz im Bereich von %0,25-1,0 angewendet wird, kann die jährliche Steuer zwischen €375 und €1.500 liegen. Diese Berechnung wurde nur erstellt, um die Satzspanne zu zeigen.
Der tatsächliche Betrag wird durch die Gemeindepraxis und den Katasterwert bestimmt. Vor dem Kauf sollten Sie die jährliche Steuerbelastung bezogen auf die konkrete Immobilie bestätigen lassen.
Verwechseln Sie die Aufenthaltsgenehmigungsschwelle nicht mit den Kaufkosten
Ab dem 17. Januar 2026 müssen Nicht-EU-Bürger, einschließlich türkischer Staatsbürger, bei der Beantragung einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung auf Grundlage von Immobilieneigentum die Bedingung erfüllen, dass die Immobilie nach Bewertung der Steuerverwaltung mindestens €150.000 wert ist. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz sind von dieser Bedingung befreit. Für Genehmigungen, die vor dem 17. Januar 2026 erteilt wurden, gibt es eine Übergangsregelung.
Diese Regel ist nicht dasselbe wie die Kaufkosten. Kaufpreis, Marktwert und Bewertung der Steuerverwaltung sollten nicht immer gleich behandelt werden. Wenn Ihr Ziel eine Aufenthaltsgenehmigung ist, sollten Sie vor dem Kauf sowohl Ihren Anwalt als auch die entsprechenden Fachleute konsultieren.
Außerdem verleiht der Immobilienkauf nicht die montenegrinische Staatsbürgerschaft. Das Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investition wurde am 31. Dezember 2022 geschlossen. Der heutige tatsächliche Rahmen besteht darin, durch Immobilieneigentum eine befristete Aufenthaltsgenehmigung erhalten zu können und die langfristigen gesetzlichen Aufenthaltsbedingungen gesondert zu bewerten.
Was sollten Sie vor dem Kauf mit wem bestätigen?
Für eine korrekte Kostenberechnung beim Kauf einer Wohnimmobilie in Montenegro empfehlen wir Ihnen drei separate Prüfungen. Erstens sollten Sie vom Verkaufsteam den aktuellen Preis der Immobilie und die Zahlungsbedingungen anfordern. Zweitens sollten Sie mit Ihrem Anwalt den Vertrag und den Registrierungsprozess prüfen. Drittens sollten Sie mit Ihrem Steuerberater die Auswirkungen der Grunderwerbsteuer, des Mehrwertsteuersystems und der jährlichen Immobiliensteuer bestätigen.
Auch die Bankseite sollten Sie nicht vernachlässigen. Die Aufbewahrung der Zahlungsbelege ist Teil des Kaufprozesses. Da Geldtransfer, Kontonutzung und Dokumentenanforderungen je nach Bank variieren können, sollten Sie für verbindliche Informationen mit Ihrer eigenen Bank sprechen.
Bei Monte Karia ist es unser Ziel, dem Käufer nicht nur Wohnungen vorzustellen, sondern vor der Entscheidung das Gesamtbild klar zu zeigen. Das Projekt in Kotor besteht aus 4 Blöcken und 108 Wohnungen und bietet Pool, Fitness, Restaurant, Arbeitsbereiche, Kinderspielplätze, offene und geschlossene Parkplätze, Sicherheit, Rezeption und Concierge-Möglichkeiten. Doch genauso wichtig wie die Frage, welche Wohnung für Sie geeignet ist, ist es, die gesamten Eigentumskosten dieser Wohnung zu verstehen.
Der gesunde Ansatz für die Kosten beim Immobilienkauf in Montenegro ist folgender: Bestimmen Sie zuerst, ob die Immobilie ein Neubauprojekt oder eine Bestandsimmobilie ist, trennen Sie dann das Steuersystem, fragen Sie Notar und Registrierungsprozess bezogen auf Ihre Akte ab und nehmen Sie die jährliche Immobiliensteuer in Ihr Budget auf. So treffen Sie die Kaufentscheidung nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Bild der Gesamtkosten.
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Welche Kosten entstehen beim Hauskauf in Montenegro außer dem Kaufpreis?
Neben dem Kaufpreis werden das Steuersystem, die Notargebühr, die mit Vertrag und Registrierung verbundenen Kosten sowie die jährliche Immobiliensteuer berücksichtigt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie steht die Grunderwerbsteuer im Vordergrund; bei einem Neubauprojekt, das als Erstverkauf durch den Bauträger gilt, wird das Mehrwertsteuersystem angewendet und die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Montenegro?
Ab 2026 ist die Grunderwerbsteuer bei Weiterverkäufen gestaffelt. Für die ersten €150.000 gilt %3, für den Bereich €150.000-500.000 gilt %5, für den darüberliegenden Teil gilt %6. Für eine genaue Berechnung sollten Sie vor der Transaktion Ihren Steuerberater konsultieren.
Wird beim Kauf eines Hauses in einem Neubauprojekt Grunderwerbsteuer gezahlt?
Bei Neubaukäufen, die als Erstverkauf durch den Bauträger gelten, wird statt der Grunderwerbsteuer das Mehrwertsteuersystem angewendet. Die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten. Monte Karia wird in diesem Rahmen als Neubauprojekt bewertet, für die wohnungsspezifischen Gesamtkosten müssen Sie jedoch mit dem Verkaufsteam und Ihren Beratern sprechen.
Gibt es für die Notargebühr in Montenegro einen festen Betrag?
Die Notargebühr ist eine Dienstleistungsgebühr, die sich nach dem Immobilienwert und der Vertragslänge richtet. Daher kann eine Budgetplanung auf Basis eines festen Betrags irreführend sein. Sie müssen für die konkrete Immobilie und den konkreten Vertrag eine Bestätigung vom Notar oder von Ihrem Anwalt einholen.
Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer in Montenegro?
Die jährliche Immobiliensteuer wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet. Ab 2026 liegt der Satz je nach Gemeinde im Bereich von %0,25-1,0 des Katasterwerts. Der tatsächliche Betrag wird durch den Katasterwert der Immobilie und die Gemeindepraxis bestimmt.
Ermöglicht der Hauskauf in Montenegro eine Aufenthaltsgenehmigung?
Ausländer können in Montenegro als Immobilieneigentümer eine befristete Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Ab dem 17. Januar 2026 gilt für Nicht-EU-Bürger einschließlich türkischer Staatsbürger die Bedingung, dass die Immobilie nach Bewertung der Steuerverwaltung mindestens €150.000 wert sein muss. Der Immobilienkauf verleiht keine Staatsbürgerschaft; das Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investition wurde am 31. Dezember 2022 geschlossen.
Lassen Sie uns die aktuelle Kostenübersicht für Monte Karia gemeinsam erstellen
Wenn Sie einen Kauf in einem Neubauprojekt in Kotor prüfen, können wir Ihnen je nach gewähltem Wohnungstyp aktuelle Informationen zum Kaufpreis, Zahlungsplan und Kaufprozess geben. Für die Lage, Wohnungsoptionen und sozialen Einrichtungen von Monte Karia können Sie die Projektseite ansehen.
Füllen Sie das Kontaktformular aus, um die für Sie passenden Optionen zu besprechen, oder erreichen Sie unser Verkaufsteam unter +90 555 708 43 11. Für eine verbindliche Bewertung zu Steuer, Notar und Aufenthaltsgenehmigung empfehlen wir Ihnen, zusätzlich mit Ihrem Anwalt und Steuerberater zu sprechen.